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2018商铺投资指南:商铺投资应避开哪些雷区(上)

发布于2018-01-12 分类:楼盘动态

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要判断商铺的盈利前景,光看地段远远不够。买入商铺的时候,商业街还没有开始运营,怎么判断它将来的回报前景?销售员的投资理由你信哪个?下面就由长岛君为您诚意总结!



如何投资商铺?


商业街根据本身经营的商铺,可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂,多数只租不售,并不适合普通个人投资者。


更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题,建材市场、餐饮娱乐街,目前还是不错的选择。


如果你接到推销商铺的电话超过3个,会很快发现那些销售员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个:低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。


长岛府二期(楼盘详情户型图相册地图0572 2361888)太湖路临街商铺效果图


商铺有产权和回报率无关!


产权商铺主要是相对于使用权商铺而言,产权商铺最大的好处在于能贷款,而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款,首付最低50%,比照基准利率或上浮。


产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售,但是等到你把商铺转手卖掉的时候,会发现买卖差价的大半都变成了税金:土地增值税占差价的30%至60%,营业税占差价5.55%以上,个人所得税占差价的近20%,加起来是差价的55%到85%。况且,如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉,谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢?


因此,商铺有产权和获利前景没有必然关系。


至于使用权商铺,除非是位于商业氛围成熟的闹市,可见的租金回报超过15%,否则,按照10%回报率计算,50万元买来使用权,第10年赚回本,15年到期时,账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺,以5年期人民币理财利率5.5%到期转存计算,15年后的本息总额是103.6万元,15年的利息总额53.6万元,比买使用权商铺多赚28.6万元。



低总价,可能很难租!


“总价20万元到30万元,您有没有兴趣?”低总价的最大诱惑是,让钱不多的你蠢蠢欲动:“我也能投资商铺做房东?”


不得不提醒你,事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺,有实力的运营团队可能不愿接手,这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。


通常低总价商铺隐含的信息是:面积小(不到15平方米)、新铺、偏远或尚在开发的地区,周边配套远未成熟。这样的商铺买来,你要面对的就不是租金高低的问题,而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动,面积大的适合更多的商业业态—餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等,而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。


长岛府二期凤凰路及太湖路转角商铺效果图


回报率有这么高吗?


已经运营的商业街商铺,市场租金是明摆着的,结合市场售价很容易就算出回报率。但如果是没有开始运营的商业街商铺,任何广告和销售人员承诺的回报率都是预估值。理论上应该走访周边商户,用市场比较法,从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量,估算出最后结果。


但现实是,一些“火热销售”的商业街商铺的回报率是吹出来,还没开业的商业街宣称年投资回报率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。


正常情况下个人投资的商铺,实际租金回报率在4%至5%是比较可信的,租金回报率保持在4%以上的水平,商铺就进入了熟铺的发展轨道。



长岛二期商铺,靠谱!靠铺!


目前,长岛府二期主打推出约143-210㎡铂金临街商铺。约4米大开间商铺,一层挑高约4.45米,二层3.6米,商铺空间可自由分割,买两层享三层,适合多种业态经营。周边配套成熟,是湖城成熟商圈及高端住宅圈汇集之地,客流稳定且辐射整个主城区。


长岛二期本次推出的商铺称得上市心不可多得的商业优资产,具备产权,升值空间大,投资回报率在4%~5%区间,是2018靠谱的投资机会!


想了解更多2018商铺投资建议及长岛府二期商铺资讯,就请继续关注长岛君吧!


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以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为南太湖房产网独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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