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房贷利率加点?论新版LPR对楼市的影响

发布于2019-08-26 分类:楼盘动态

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昨日(8月25日)央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》(以下文章简称《公告》)。宣布自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,首套不得低于相应期限LPR,二套不得低于相应期限LPR加60个基点。存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。中国家庭的住房贷款告别了“基准利率”,挂钩LPR利率,将发生了里程碑式的变化。

 


对于这个LPR,大家是否和小编一样有点懵,那我们先来了解一下这个LPR到底是什么?这次发布的《公告》对我们又有怎样的影响呢?



解读LPR


01

LPR是什么?


贷款市场报价利率(LPR),也就是贷款基础利率,创设于2013年10月,简单的说,LPR就是18家(注:8月17日,在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行)综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式,确立一个最优贷款利率供行业定价参考。央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制,随后为了进一步推进利率市场化,完善金融市场基准利率体系,指导信贷市场产品定价,随后创设了LPR。


此次《公告》明确,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。



02

个人住房贷款利率最新定价办法


《公告》中表明,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。


03

如何理解?


意思就是:房贷方面,“基准利率”这个词正式退出历史舞台。10月8号以后,也没有“上浮多少倍”这个说法了。比如“加点多少点”,将成为房贷合同的约定。也就是说房贷利率定价为:LPR+多少个基点。



如果合同里写是加100个点,30年贷款期都加100个点(1个“基点”是万分之一,100个基点就是1.00%)。目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。具体来说,1年期贷款市场报价利率为4.25%,5年期以上贷款市场报价利率为4.85%。1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。最新的长期LPR利率是4.85%,加点100,就是到5.85%。大家的利率水平都会不一样。比如你是在11月初签合同,那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。12月初的合同,就参考11月20号的,以此类推。

 

《公告》中还表明,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。也就是说首套房贷只能高不能低,世上再无“下浮”、“9折”这类说法了。二套房贷利率不低于4.85%+ 0.60%,结果是多少?答案是5.45%。



04

加多少基点,不同的银行不一样?


根据《公告》规定,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。


也就是“各省把控”,5.45%只是国家的下限,比如到了房价上涨压力大的某省,再加25个点,那就是5.7%了!省内任何银行都不能低于5.7%,否则就是违规!


但不同的银行也可根据银行对用户的评估情况再次给出合理加点。比如你到招商银行办贷款,如果你的资质不够优秀,那就需要再加15个点,那就变成5.85%了!一次国家指导(60个点),一次各省把控(25个点),一次各银行评估(15个点)。最后确定加点:60+25+15=100。



政策明确,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。此外,10月8日起执行的新政,只针对商贷,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说,如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款,那还是沿用现在的模式。


05

此次房贷调整对楼市的影响


从央行公布的房贷利率定价机制来看,与以往不同的是明确了房贷利率的下限,首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率(当前为4.85%),二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(约为5.45%),全国二套房房贷利率全面提升,首套房利率看似比当前基准利率略低,但预计各地会自行公布首套房利率加点后不会低于当前基准利率水平。

 

虽然银行结构性降息了,但是只是符合政策的实体经济才能享受到,房贷利率反而要面临层层加码,贷款利率上浮,优惠不再有。时机不待,把握现在才是关键。

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以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为南太湖独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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